ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์: กฎหมายที่ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย

             ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์: กฎหมายที่ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย
             การซื้อ-ขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงและเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับ หากไม่ระมัดระวัง อาจก่อให้เกิดปัญหาด้านกฎหมายที่ซับซ้อนและส่งผลกระทบต่อสิทธิ์ของผู้ซื้อหรือผู้ขายในอนาคต เพื่อความมั่นใจในทุกขั้นตอน นี่คือสิ่งที่ควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ก่อนดำเนินการซื้อ-ขาย

             1. กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
             กฎหมายไทยที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายและซับซ้อน โดยกฎหมายสำคัญที่ควรรู้ประกอบด้วย:

             ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: โดยเฉพาะหมวดว่าด้วยทรัพย์สิน (มาตรา 1299-1434) และสัญญาซื้อ-ขาย (มาตรา 453-472) ซึ่งเป็นหัวใจของการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินทุกประเภท
              พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497: กำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการครอบครอง การโอนกรรมสิทธิ์ และการใช้สิทธิ์ในที่ดินที่เป็นของรัฐและเอกชน
              พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522: กำหนดข้อบังคับสำหรับการซื้อ-ขายอาคารชุดและข้อจำกัดเกี่ยวกับสิทธิ์ส่วนบุคคลในพื้นที่ส่วนกลาง
              กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562: ระบุเรื่องภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองหรือโอนที่ดิน รวมถึงอัตราภาษีที่อาจเปลี่ยนแปลงตามการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

               2. เอกสารสำคัญในการซื้อ-ขายที่ดิน
               ก่อนดำเนินการซื้อ-ขาย ควรเตรียมเอกสารให้พร้อมและตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารแต่ละประเภทอย่างละเอียด ได้แก่:

               โฉนดที่ดิน: ประเภทโฉนดที่ดินที่พบบ่อย: โฉนด น.ส. 4 (โฉนดที่ดิน) ซึ่งแสดงกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ และ น.ส. 3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) ซึ่งอาจมีข้อจำกัดบางประการ
ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด รวมถึงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ และข้อจำกัดหรือภาระผูกพัน เช่น การจำนอง การอายัด หรือข้อห้ามเกี่ยวกับการใช้ที่ดิน
               สัญญาซื้อ-ขาย: ต้องมีรายละเอียดชัดเจน เช่น ราคาซื้อ-ขาย เงื่อนไขการชำระเงิน การผ่อนชำระ และกำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในอนาคต
               สัญญาจะซื้อจะขาย: เป็นเอกสารที่สำคัญในการผูกมัดทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย โดยระบุรายละเอียดสำคัญ เช่น ราคาที่ตกลงกัน เงินมัดจำ กำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ และเงื่อนไขในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา
               ใบอนุญาตก่อสร้างหรือเอกสารที่เกี่ยวข้อง: ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์อยู่ระหว่างการพัฒนา จำเป็นต้องมีเอกสารที่ยืนยันการก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย

               3. ขั้นตอนการซื้อ-ขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
               เจรจาและตกลงราคา: การตกลงราคาซื้อ-ขายถือเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญ โดยควรมีการเจรจาเรื่องเงื่อนไขการชำระเงิน ค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อย่างโปร่งใส
               ทำสัญญาจะซื้อจะขาย: เป็นการสร้างความมั่นใจให้กับทั้งสองฝ่าย โดยสัญญานี้ควรระบุเงื่อนไขสำคัญ เช่น เงินมัดจำ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ และข้อกำหนดกรณีผิดสัญญา
               ยื่นคำร้องขอโอนกรรมสิทธิ์: ดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ตั้งของทรัพย์สิน โดยจำเป็นต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน

              ชำระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง:
              - ค่าโอนกรรมสิทธิ์: คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดิน
              - ภาษีธุรกิจเฉพาะ: สำหรับผู้ขายที่ถือกรรมสิทธิ์ไม่ถึง 5 ปี หรือในกรณีขายเชิงพาณิชย์
              - อากรแสตมป์หรือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: คิดตามเกณฑ์ที่กำหนด
              โอนกรรมสิทธิ์และรับโฉนดที่ดิน: เมื่อชำระค่าใช้จ่ายและตรวจสอบความถูกต้องเสร็จสิ้น จะถือว่าการซื้อ-ขายสมบูรณ์

              4. ความสำคัญของการตรวจสอบประวัติที่ดิน
              การตรวจสอบประวัติที่ดินช่วยลดความเสี่ยงจากปัญหาทางกฎหมายและข้อพิพาท โดยควรดำเนินการดังนี้: ตรวจสอบว่าไม่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ เช่น การฟ้องร้อง การเวนคืน ใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง หรือข้อจำกัดอื่น ๆ และยืนยันว่าที่ดินไม่ติดภาระผูกพัน เช่น การจำนอง การเช่า หรือการอายัดที่ยังไม่ถูกยกเลิก ตรวจสอบการใช้งานที่ดินให้สอดคล้องกับผังเมืองหรือข้อบังคับท้องถิ่น เช่น เขตพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่พาณิชย์
              5. ความสำคัญของการมีที่ปรึกษากฎหมาย
              การซื้อ-ขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายและเอกสารจำนวนมาก หากดำเนินการโดยไม่มีความรู้ อาจเสี่ยงต่อการถูกหลอกลวงหรือเกิดความผิดพลาด การมีทนายความ หรือที่ปรึกษากฎหมาย ช่วยตรวจสอบเอกสารและดำเนินการตามขั้นตอนอย่างถูกต้อง จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มความมั่นใจในธุรกรรม

              6. ข้อควรระวังในการซื้อ-ขาย
              ราคาต่ำกว่าตลาด: อาจเป็นสัญญาณของปัญหากฎหมายหรือข้อพิพาทที่ซ่อนเร้น
              สัญญาที่ไม่ชัดเจน: เช่น ไม่มีการระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ เงื่อนไขการชำระเงิน หรือเงื่อนไขในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา
              ซื้อ-ขายผ่านตัวแทนที่ไม่น่าเชื่อถือ: ควรตรวจสอบตัวแทนหรือเอเจนซี่ให้มั่นใจว่ามีความน่าเชื่อถือและมีใบอนุญาตที่ถูกต้อง
              บทสรุป การซื้อ-ขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกรรมที่ซับซ้อนและมีความเสี่ยง การเตรียมความพร้อมด้วยการศึกษาและเข้าใจกฎหมายที่เกี่ยวข้อง การตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วน และการมี ทนายความ หรือ สำนักงานกฎหมาย ที่เชี่ยวชาญคอยให้คำปรึกษา จะช่วยให้คุณดำเนินการได้อย่างมั่นใจและปลอดภัย พร้อมลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

             ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

สำนักงานกฎหมาย สำนักงานทนายความ

แฟนเพจ FB : ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

โทร : 095-453-4145 เวลาติดต่อจันทร์-เสาร์ 10.00น – 18.00น