การฟ้องเรียกกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน
ในกรณีที่มีบุคคลครอบครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์แทนบุคคลอื่นโดยไม่สุจริต หรือโดยมีเงื่อนไขที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เจ้าของที่แท้จริงสามารถดำเนินการฟ้องร้องเพื่อเรียกคืนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จากผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนได้ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อปกป้องสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนเอง
บทความนี้จะอธิบายถึงข้อกฎหมาย หลักเกณฑ์ และแนวทางปฏิบัติในการฟ้องร้องเพื่อเรียกคืนกรรมสิทธิ์ เพื่อเป็นแนวทางให้แก่ผู้ที่ประสบปัญหาในเรื่องนี้ รวมถึงการพิจารณาความเป็นไปได้ในการตกลงกันนอกศาล การประเมินข้อดีข้อเสียของการดำเนินคดี และแนวทางการบังคับคดีหากศาลมีคำพิพากษาให้คืนกรรมสิทธิ์
1. ความหมายของการถือกรรมสิทธิ์แทน
การถือกรรมสิทธิ์แทน หมายถึง สถานการณ์ที่บุคคลหนึ่งมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ แต่แท้จริงแล้วมีหน้าที่ต้องโอนทรัพย์สินนั้นคืนให้แก่เจ้าของที่แท้จริง ตัวอย่างเช่น: การให้ผู้อื่นถือกรรมสิทธิ์แทนเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีหรือข้อจำกัดทางกฎหมาย การถือกรรมสิทธิ์แทนตามข้อตกลงในทางธุรกิจหรือการลงทุน เช่น การซื้อที่ดินในนามของบุคคลอื่นเพื่อป้องกันปัญหาด้านเครดิต การที่บุคคลหนึ่งนำที่ดินไปจดทะเบียนในชื่อบุคคลอื่นโดยไม่มีเจตนาโอนกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง แต่เพื่ออำนวยความสะดวกบางประการ
2. กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ในการฟ้องร้องเพื่อเรียกคืนกรรมสิทธิ์จากผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน ต้องพิจารณาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ได้แก่:
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1298: กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่อาจถูกโอนให้แก่บุคคลอื่นได้นอกจากโดยนิติกรรม หรือโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย
มาตรา 1299: กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ย่อมได้มาโดยการโอนตามแบบที่กฎหมายกำหนด หรือโดยผลของกฎหมาย
มาตรา 1336: ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
มาตรา 1375: ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้
การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง
3. เงื่อนไขในการฟ้องร้องเพื่อเรียกคืนกรรมสิทธิ์
การฟ้องร้องเพื่อเรียกคืนกรรมสิทธิ์จากผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนต้องมีหลักฐานที่เพียงพอเพื่อแสดงว่า: มีข้อตกลงหรือพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นว่าผู้ถูกฟ้องถือกรรมสิทธิ์แทนโจทก์ มีหลักฐานสนับสนุนว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์ไม่มีเจตนาครอบครองทรัพย์สินนั้นในฐานะเจ้าของแท้จริง มีพยานหลักฐาน เช่น เอกสารที่เกี่ยวข้อง ข้อตกลงระหว่างคู่กรณี หรือหลักฐานการชำระเงินที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน มีการกระทำของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่แสดงให้เห็นว่าไม่สุจริต เช่น ปฏิเสธที่จะโอนคืนทรัพย์สินตามที่ตกลงกันไว้
4. ขั้นตอนการฟ้องร้องเพื่อเรียกคืนกรรมสิทธิ์
หากพบว่ามีการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยไม่ชอบธรรม ผู้เสียหายสามารถดำเนินการตามขั้นตอนดังนี้:
4.1 การเจรจาไกล่เกลี่ย
ก่อนยื่นฟ้อง อาจเริ่มจากการเจรจาเพื่อให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนยินยอมโอนกรรมสิทธิ์คืนให้โดยสมัครใจ หากคู่กรณีตกลงกันได้ อาจทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรและนำไปจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน
4.2 การยื่นฟ้องต่อศาล
หากไม่สามารถตกลงกันได้ ผู้เสียหายต้องยื่นฟ้องต่อศาลแพ่ง หรือศาลจังหวัดที่มีเขตอำนาจ เอกสารที่ต้องใช้ ได้แก่: สำเนาโฉนดที่ดินหรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ หลักฐานการชำระเงินหรือเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการถือกรรมสิทธิ์แทน คำให้การพยานที่สามารถยืนยันได้ว่าผู้ถูกฟ้องถือกรรมสิทธิ์แทนโดยไม่มีสิทธิที่แท้จริง
4.3 การพิจารณาคดี
ศาลจะพิจารณาข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานทั้งหมด หากศาลเห็นว่าผู้ฟ้องมีสิทธิในทรัพย์สิน ศาลอาจมีคำพิพากษาให้โอนกรรมสิทธิ์คืนแก่ผู้ฟ้อง หากผู้ถูกฟ้องปฏิเสธและมีพยานหลักฐานโต้แย้ง อาจต้องมีการสืบพยานเพิ่มเติม
4.4 การดำเนินการตามคำพิพากษา
หากศาลมีคำพิพากษาให้โอนกรรมสิทธิ์คืน ผู้ชนะคดีต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน หากผู้แพ้คดีไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา อาจต้องใช้กระบวนการบังคับคดีโดนถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาโดยไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้
สรุป การฟ้องร้องเพื่อเรียกคืนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนต้องอาศัยหลักฐานที่เพียงพอและข้อกฎหมายที่สนับสนุน เพื่อให้ศาลวินิจฉัยว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนไม่มีสิทธิครอบครองทรัพย์สินอย่างแท้จริง หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สิน ควรปรึกษาทนายความหรือที่ปรึกษากฎหมายเพื่อให้ได้รับความช่วยเหลือทางกฎหมายอย่างถูกต้องและมีแนวทางในการดำเนินคดีที่มีประสิทธิภาพ
ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย
สำนักงานกฎหมาย สำนักงานทนายความ
แฟนเพจ FB : ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย
โทร : 095-453-4145 เวลาติดต่อจันทร์-เสาร์ 10.00น – 18.00น
