กรณีผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้องเช่า หอพัก บ้านเช่า คอนโด - ทนายนิธิพล

กรณีผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้องเช่า หอพัก บ้านเช่า คอนโด

          ปัญหาที่พบส่วนใหญ่ในเรื่องของการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด หรือห้องเช่า จะเป็นในเรื่องของการที่ผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเช่า ไม่ว่าจะเพราะหมดสัญญาเช่าแล้วแต่ไม่ยอมย้ายออก หรือไม่ยอมจ่ายค่าเช่าแล้วก็ไม่ย้ายออก เป็นต้น ดังนั้นหากเกิดกรณีเช่นนี้ จะสามารถดำเนินการอย่างไรกับผู้เช่าที่ไม่ยอมย้ายออกได้บ้าง

          โดยคนส่วนใหญ่อาจจะคิดว่าเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผิดสัญญาเช่า ไม่ยอมย้ายออก ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะเข้าไปย้ายของหรือเข้าไปขับไล่ผู้เช่าให้ออกจากห้องเช่าได้เลย โดยที่ไม่จำเป็นต้องได้รับอนุญาตจากผู้เช่าก่อน ผู้ให้เช่าส่วนหนึ่งนั้นจะเข้าใจว่าผู้เช่านั้นไม่มีสิทธิในห้องเช่าแล้ว ซึ่งในความเป็นจริงแล้วผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะเข้าไปภายในห้องเช่าของผู้เช่า แม้ว่าจะเป็นกรณีที่ผู้เช่าขาดส่งค่าเช่าไปแล้ว และถึงแม้ว่าผู้ให้เช่าจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องเช่านั้นก็ตาม แต่เมื่อผู้เช่ายังคงครอบครองอยู่ ผู้ให้เช่าไม่สามารถกระทำเช่นนั้นได้ เนื่องจากมีกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าอยู่ หากผู้ให้เช่ากระทำดังกล่าว ผู้ให้เช่าอาจมีความผิดฐานบุกรุกได้

          อนึ่ง กรณีสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้ให้เช่าไม่ต่อสัญญาเช่าและได้แจ้งให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินให้ออกไปแล้ว หากผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อไป จะเป็นความผิดฐานบุกรุกหรือไม่นั้น  ได้มีแนวคำพิพากษาไว้ดังนี้

               คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 65/2478 เมื่อพ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายังคงอยู่ในที่เช่าต่อไป ผู้ให้เช่าไล่ก็ไม่ยอมออกดังนี้ ผู้เช่ายังไม่มีผิดกฎหมายฐานบุกรุก การบังคับขับไล่ผู้เช่าออกจากที่เช่านั้นอยู่ในอำนาจของศาล ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจบังคับตามลำพัง

               จะเห็นได้ว่า เป็นกรณีที่ผู้เช่าเข้าครอบครองห้องเช่านั้นโดยมีสิทธิครอบครอง ถึงแม้ว่าต่อมาผู้เช่าจะหมดสิทธิในการครอบครอง แต่การครอบครองต่อเนื่องนั้น ไม่ถือว่าเป็นความผิดฐานบุกรุก

               คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1833/2523 การเช่าของจำเลยเป็นการเช่ารายวัน พอสิ้นวันหนึ่งๆ จำเลยก็ได้ออกไปจากตลาด การครอบครองของจำเลยจึงสิ้นสุดลงเป็นวันๆ เมื่อผู้เสียหายไม่ยอมให้จำเลยเข้าไปขายของในตลาดอีก จำเลยยังขืนเข้าไปจึงเป็นความผิดฐานบุกรุกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 จำเลยเข็นรถเข้าไปขายของตามทางเดิน อันเป็นส่วนหนึ่งของตลาด เจ้าของตลาดเป็นผู้เสียหาย

               แต่ในกรณีที่เป็นการเช่ารายวัน สัญญาเช่านั้นย่อมสิ้นสุดลงเป็นวันๆไป หากผู้ให้เช่าไม่ยินยอมให้เช่า และผู้เช่ายังคงฝ่าฝืนเข้าไปครอบครองอยู่ เช่นนี้ผู้เช่าจะมีความผิดฐานบุกรุก ตามแนวคำพิพากษานี้

               อย่างไรก็ดี หากมีการทำสัญญาเช่ากัน สิ่งที่สำคัญและควรจะกระทำคือ มีข้อตกลงในสัญญาเช่า ในทำนองที่ว่า “หากผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที และใช้สิทธิครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้ทันที” เพราะการมีข้อตกลงเช่นว่านี้จะทำให้ผู้ให้เช่าสามารถเข้าครอบครองห้องเช่าได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่มีความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์หรือฐานบุกรุก แต่ในเบื้องต้นการกระทำเช่นนี้อาจถูกผู้เช่าดำเนินคดีตามกฎหมายได้ ซึ่งผู้ให้เช่าก็จำเป็นที่จะต้องไปต่อสู้คดีในศาลด้วย ตามแนวคำพิพากษานี้

               คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3025/2541 โจทก์เป็นผู้เช่าตึกแถวที่เกิดเหตุจากเจ้าของเดิมเมื่อครบกำหนดแล้วโจทก์ไม่ออกไปจากตึกแถวและไม่ชำระค่าเช่าแก่เจ้าของเดิม บุตรสาวโจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงยอมชำระค่าเช่าที่ค้างชำระนั้นและจะชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนต่อๆไป ถ้าผิดข้อตกลงยอมให้เจ้าของเดิมเข้าครอบครองตึกแถวที่เกิดเหตุได้ ซึ่งไม่ปรากฏว่าโจทก์คัดค้านโต้แย้งข้อตกลงนี้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงผูกพันโจทก์โดยมิพักต้องคำนึงว่ามีหนังสือมอบอำนาจจากโจทก์ให้บุตรสาวโจทก์ทำบันทึกข้อตกลงนั้นหรือไม่ และข้อตกลงนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนจึงใช้บังคับได้ ต่อมาบุตรสาวโจทก์และโจทก์ผิดข้อตกลง จำเลยทั้งสองยังให้โอกาสแก่ฝ่ายโจทก์ขอเวลาขนย้ายทรัพย์สินโดยไม่ติดใจเรียกร้องเอาค่าเช่าที่ค้างชำระแต่อย่างใด แต่โจทก์และครอบครัวก็มิได้ขนย้ายออกไป การที่จำเลยทั้งสองเปิดกุญแจตึกแถวที่เกิดเหตุ หลังจากนั้นจึงใช้กุญแจของจำเลยปิดตึกแถวที่เกิดเหตุไว้ย่อมเป็นอำนาจของจำเลยทั้งสองที่จะกระทำได้และถือว่าจำเลยทั้งสองได้ใช้สิทธิเข้ายึดถือครอบครองตึกแถวที่เกิดเหตุแล้วโดยชอบตามที่ได้ตกลงกันไว้ การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงหาเป็นความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์หรือฐานบุกรุกไม่

               คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 788/2519 ข้อสัญญาเช่าสำนักงานมีว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด ผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองสถานที่ ย้ายบุคคลออก ฯลฯ ได้ ข้อสัญญานี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าใช้ลวดไขกุญแจห้องเช่าออกเอากุญแจใหม่ใส่แทน ผู้เช่าเข้าห้องเช่าไม่ได้ ดังนี้เป็นการใช้สิทธิตามสัญญาเช่า ไม่เป็นความผิดอาญา

               ข้อสังเกต ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินซึ่งให้เช่า แต่ต้องมีอำนาจเอาทรัพย์สินออกให้เช่า

               ทั้งนี้ หากผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้องเช่า ไม่ว่าผู้ให้เช่าจะได้มีการบอกกล่าว พูดคุย กับผู้เช่าแล้วก็ตาม กรณีนี้ผู้ให้เช่าต้องใช้สิทธิทางศาลฟ้องขับไล่ให้ผู้เช่านั้นออกจากห้องเช่าไป โดยให้ทนายทำเรื่องฟ้องต่อศาล แต่การจะใช้สิทธิทางศาลเราต้องคำนึงว่าได้มีการบอกเลิกสัญญากันแล้วหรือไม่ เพราะตามกฎหมายการจะใช้สิทธิทางศาลฟ้องขับไล่ได้ จะต้องมีการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายก่อน ซึ่งการบอกเลิกสัญญาสามารถทำได้ 2 กรณี

                    1.) กรณีเช่ารายวัน เมื่อผู้เช่าผิดนัดชำระไม่จ่ายค่าเช่า กรณีนี้ผู้ให้เช่าจะสามารถบอกเลิกสัญญาได้เลยทันที โดยที่ไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าหรือทวงถามค่าเช่าก่อน

                    2.) กรณีเช่ารายเดือนขึ้นไป กรณีนี้จะแตกต่างออกไปตรงที่กฏหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องทวงถามค่าเช่า หรือแจ้งบอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน จะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้

               ตามมาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

               แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

               คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 544/2528 เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่าซึ่งตกลงกันเป็นรายเดือน โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 วรรคสอง แต่โจทก์ไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าก่อน กลับให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทีเดียว การบอกกล่าวเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่มีผล สัญญาเช่ายังไม่ระงับ โจทก์ยังไม่มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

               อย่างไรก็ตาม ผู้ให้เช่าต้องมีเวลาให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินออกไปยังที่อยู่แห่งใหม่ด้วย

               ดังนั้น หากได้มีการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว และมีการแจ้งให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าแล้วตามระยะเวลาที่ได้กล่าวมา แล้วผู้เช่าก็ยังไม่ยอมย้ายออก เช่นนี้ผู้ให้เช่าสามารถดำเนินการใช้สิทธิทางศาลฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากห้องเช่า เพราะผู้ให้เช่าไม่อาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ด้วยตัวเอง ซึ่งอาจเข้าความผิดฐานบุกรุกได้ การขับไล่จึงจะต้องกระทำโดยศาล เพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาขับไล่ผู้เช่าต่อไป พร้อมเรียกค่าเสียหายจนกว่าจะออกจากทรัพย์ที่เช่าได้

ผู้ให้เช่าสามารถเรียกค่าเสียหายจากการที่ผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้องเช่าได้หรือไม่?

          การที่ผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้องเช่านั้น การกระทำเช่นนี้ถือได้ว่าผู้เช่าได้ผิดสัญญาและได้กระทำละเมิดต่อผู้ให้เช่า ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถฟ้องเรียกค่าเสียหายในมูลละเมิดแก่ผู้เช่าได้ ภายใต้อายุความ

               ตามมาตรา 448 “สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายอันเกิดแต่มูลละเมิดนั้น ท่านว่าขาดอายุความเมื่อพ้นปีหนึ่งนับแต่วันที่ผู้ต้องเสียหายรู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน หรือเมื่อพ้นสิบปีนับแต่วันทำละเมิด

               แต่ถ้าเรียกร้องค่าเสียหายในมูลอันเป็นความผิดมีโทษตามกฎหมายลักษณะอาญา และมีกำหนดอายุความทางอาญายาวกว่าที่กล่าวมานั้นไซร้ ท่านให้เอาอายุความที่ยาวกว่านั้นมาบังคับ”

คำพิพากษาที่เกี่ยวข้อง

               คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2153/2552 เมื่อสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าเป็นอันระงับลงโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์ การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองแผงที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานกระทำละเมิด แต่ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดกำหนดให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่า จึงไม่กำหนดค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในมูลละเมิดจากจำเลยนับแต่วันที่จำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า แต่ค่าเสียหายในมูลละเมิดดังกล่าวที่เกิดก่อนวันฟ้องคดีย้อนขึ้นไปเกิน 1 ปี เป็นอันขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 448 วรรคหนึ่ง

          หากคุณกำลังมีปัญหาในเรื่องที่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกและต้องการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกไป สามารถติดต่อและปรึกษาทางสำนักงานของเราได้ เรายินดีและพร้อมที่จะช่วยเหลือคุณในการแก้ไขปัญหาดังกล่าว

ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย รับว่าความทุกคดี ทั่วราชอาณาจักรไทย

Facebook Fan Page :: ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

เปิดทำการ :: วันจันทร์ – วันเสาร์ เวลาทำการ :: 09:00 - 18:00 น.

เบอร์ติดต่อ (โทรเวลาทำการ) :: 095-453-4145