ที่ดิน นส.3 และ นส.3ก คืออะไร - ทนายนิธิพล

         ที่ดิน นส.3 และ นส.3ก คืออะไร

         ที่ดิน นส.3 คือ หนังสือรับรองจากเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว แต่มีเพียงสิทธิครอบครองไม่มีกรรมสิทธิ์ โดยหนังสือเป็นแบบธรรมดามีการรังวัด และจัดทำแผนที่ของที่ดิน ซึ่งลักษณะของนส.3 นั้น จะมีตราครุฑสีดำ อนาคตสามารถออกเป็นโฉนดได้ และสามารถซื้อขาย จำนองได้ แต่จะต้องมีประกาศจากทางราชการล่วงหน้า 30 วัน จึงจะสามารถจดทะเบียนซื้อขายได้

          ที่ดิน นส. 3ก คืออะไร

          ที่ดิน นส.3ก คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน โดยออกให้ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยเป็น 1 ใน 3 ประเภท ที่แยกย่อยออกมาจาก นส. 3 ซึ่งลักษณะของ นส.3ก นั้น จะมีตราครุฑสีเขียว อนาคตสามารถออกเป็นโฉนดได้ และสามารถซื้อขายจำนองได้ โดยไม่ต้องรอให้มีการประกาศจากทางราชการ 30 วัน สามารถจดทะเบียนซื้อขายได้ทันที

          เปลี่ยนที่ดิน นส.3, นส.3ก เป็นที่ดิน นส.4 (โฉนดที่ดิน) ได้หรือไม่?

          หากต้องการเปลี่ยนจาก นส.3 หรือ นส.3ก ให้เป็นโฉนดที่ดินนั้นก็สามารถนำ นส.3 หรือ นส.3ก ไปยังสำนักงานที่ดินในจังหวัดท้องที่นั้นๆ เพื่อยื่นคำขอออกโฉนดที่ดินได้ ทั้งนี้ที่ดินนั้นจะต้องมีลักษณะตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ข้อ 14 กล่าวคือ

           - จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว

           - ไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง ที่เลี้ยงสัตว์สาธารณประโยชน์

           - ไม่เป็นที่ดิน ซึ่งได้หวงห้ามไว้เพื่อประโยชน์ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการหวงห้ามที่ดินรกร้างว่างเปล่า อันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน พุทธศักราช 2478

           - ไม่เป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนและพัฒนาที่ดิน เพื่อจัดให้แก่ประชาชน

           - ไม่เป็นที่ดินของรัฐที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติ สงวนหรือหวงห้ามเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน

           - ไม่เป็นที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น

          ที่ดิน นส.3 และ นส.3ก สามารถครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่?

          การครอบครองปรปักษ์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์"

          จะเห็นว่า ที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องเป็นที่ดินของผู้อื่นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน ส่วนที่ดิน นส.3 หรือ นส.3ก จะถูกครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เนื่องจากผู้ที่ครอบครองที่ดิน นส.3 และ นส.3ก มีเพียงสิทธิครอบครองทำประโยชน์เท่านั้น ไม่ใช่เจ้าของที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่อย่างใด และถึงแม้บุคคลนั้นจะได้ครอบครองที่ดินนั้นโดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ตาม ที่ดิน นส.3 และ นส.3ก ก็ถูกครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ แต่อาจจะแย่งการครอบครองกันได้

          ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้

          การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง”

           อย่างไรก็ตาม ไม่มีกฎหมายรับรองให้สามารถยื่นคำร้องหรือคำฟ้องขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์แบบครอบครองปรปักษ์ ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5389/2549 บุคคลใดจะต้องใช้สิทธิทางศาลตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ได้ ต้องเป็นกรณีจำเป็นจะต้องมาร้องขอต่อศาล เพื่อให้ได้รับความรับรองหรือคุ้มครองสิทธิของตนที่มีอยู่ โดยจะต้องมีกฎหมายระบุไว้แจ้งชัดว่าให้กระทำได้ แต่กรณีตามคำร้องขอของผู้ร้องมิใช่เป็นการขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าผู้ร้องเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 เนื่องจากเป็นที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด คงมีแต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เท่านั้น ซึ่งหามีกฎหมายสนับสนุนให้ผู้ร้องใช้สิทธิทางศาล โดยยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแต่ฝ่ายเดียวไม่ หากผู้ร้องเห็นว่าผู้ร้องมีสิทธิครอบครองในที่ดินและถูกโต้แย้งสิทธิประการใด ก็ชอบที่จะเสนอคดีของตนต่อศาล โดยทำเป็นคำฟ้องอันเป็นคดีมีข้อพิพาท หาใช่เสนอคดีโดยทำเป็นคำร้องขออันเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทไม่

          ที่ดิน นส.3 และ นส.3ก ตกทอดเป็นมรดกได้หรือไม่?

          เมื่อผู้ที่มีชื่อในเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน (เช่น โฉนดที่ดิน หรือ น.ส. หรือ น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.) ได้ถึงแก่กรรมไป ในทางกฎหมายแล้วที่ดินเหล่านั้นก็จะถือเป็นกองมรดก ซึ่งจะตกทอดแก่ทายาทของผู้ตายโดยสิทธิตามกฎหมายหรือโดยพินัยกรรมที่เจ้ามรดกทำไว้ แต่การที่ทายาทจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมรดก ที่ดินมรดกนั้นจะต้องเป็นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ (ที่ดินที่มีโฉนด) แต่ถ้าที่ดินมรดกนั้นเป็น น.ส.3, ส.ค.1 ทายาทที่ได้รับมรดกนั้นมาก็จะมีเพียงสิทธิครอบครอง ซึ่งการได้ทรัพย์มาโดยทางมรดกนี้จะต้องมีการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อน จึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้

          ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรค 2 บัญญัติว่า "ถ้าผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมสิทธิ์ของผู้ได้มานั้นถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้" ซึ่งการได้ที่ดินมาทางมรดกนั้น ถือเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม จึงจะต้องมีการจดทะเบียนก่อน จึงจะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้

          คำพิพากษาที่เกี่ยวข้อง

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1828/2559  แม้การซื้อขายที่ดินระหว่าง ต. กับโจทก์ผู้ซื้อมิได้ไปจดทะเบียนกันโดยถูกต้อง  ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ขณะซื้อขายที่ดินพิพาทมีเพียง น.ส. 3 ก. ยังไม่มีการออกโฉนดเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ซึ่งเจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง การซื้อขายที่ดิน น.ส. 3 ก. ซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่าย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครอง โจทก์ผู้ซื้อเข้าไปปลูกที่พักอาศัยได้ภายหลังชำระราคาแก่ ต. ครบถ้วน แสดงว่าผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของเดิมได้สละเจตนาครอบครองให้แก่โจทก์โดยไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และมาตรา 1378

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 394/2508 จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์ ทำหนังสือสัญญากันเองทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท ดังนี้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์ โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7221/2552 คดีนี้โจทก์เบิกความว่า เมื่อทำสัญญาซื้อขายแล้ว อ. ได้ส่งมอบที่ดินกับบ้านพิพาทที่โจทก์ครอบครองอยู่ก่อนแล้วตามสัญญาเช่าให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์และโจทก์ก็ได้ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่าการซื้อขายระหว่างโจทก์กับ อ. มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเรื่องที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาซื้อขายที่โจทก์และ อ. ทำขึ้นแก่กัน โดยกำหนดข้อตกลงให้คู่สัญญาไปจดทะเบียนโอนแก่กันหลังจากทำสัญญาซื้อขาย 5 ปีเศษ ดังนี้สัญญาซื้อขายที่ทำกันจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย และตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอน สิทธิครอบครองก็ยังไม่โอนไปยังโจทก์ผู้จะซื้อ แม้จะมีการส่งมอบการครอบครองแต่ อ. ผู้จะขายก็ยังไม่มีเจตนาสละการครอบครอง การครอบครองของโจทก์เป็นเพียงการครอบครองแทน อ. ผู้จะขายเท่านั้น โจทก์ไม่อาจอ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3892/2533 แม้หนังสือสัญญาซื้อขาย ไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร แต่จำเลยก็มีพยานบุคคลผู้รู้เห็นการทำสัญญาและเห็นจำเลยจ่ายเงินให้โจทก์และเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทส่วนโจทก์ย้ายไปอยู่ที่อื่น จึงฟังได้ว่าโจทก์ได้โอนสิทธิครอบครองเนื่องจากมีการซื้อขายที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377และมาตรา 1378 ซึ่งไม่ต้องมีแบบ การโอนที่ดินพิพาทโดยข้อเท็จจริงคือโจทก์มอบการครอบครองให้จำเลยและจำเลยก็ได้เข้าครอบครอง ไม่ใช่เป็นการโอนโดยทำตามแบบคือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ไม่มีหน้าที่ในทางนิติกรรมที่จะต้องไปใส่ชื่อจำเลยในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามฟ้องแย้ง ดังนี้ศาลพิพากษาบังคับตามคำขอฟ้องแย้งของจำเลยหาได้ไม่

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 378/2525 สัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าที่ทำเป็นหนังสือโดยมิได้มีข้อความตอนใดแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อกับผู้ขายประสงค์จะให้สัญญาซื้อขายได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่นนี้ การที่จะนำสืบว่าผู้ขายจะไปยื่นคำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) แล้วจะจดทะเบียนโอนให้ผู้ขายนั้น เป็นการสืบเพิ่มเติมเอกสารสัญญาซื้อขายต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ดิน เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก และ มาตรา 115

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 355/2508 การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่ดินมือเปล่าจากสามีโจทก์โดยได้วางมัดจำและได้เข้าครอบครองที่ดินมากว่า 10 ปี แล้วก็ตาม เมื่อยังไม่ได้โอนขายกัน ก็ต้องถือว่าจำเลยครอบครองโดยอาศัยสิทธิของฝ่ายโจทก์ ฝ่ายโจทก์ย่อมขอให้ปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ เมื่อจำเลยผู้จะซื้อผิดสัญญาฝ่ายโจทก์ผู้จะขายก็ขอเลิกสัญญาได้เมื่อใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะเดิมคือโจทก์คืนเงินที่รับชำระให้จำเลย จำเลยก็ต้องคืนที่พิพาทให้โจทก์

ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

รับว่าความทุกคดี ทั่วราชอาณาจักรไทย

Facebook Fan Page :: ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

เปิดทำการ :: วันจันทร์ – วันเสาร์

เวลาทำการ :: 09:00 - 18:00 น.

เบอร์ติดต่อ (โทรเวลาทำการ) :: 095-453-4145