ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนเท่านั้น - ทนายนิธิพล

ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนเท่านั้น

          การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อสังหาริมทรัพย์ในที่นี้คือ ที่ดิน บ้าน ตึก อาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม คอนโด เป็นต้น รวมไปถึง เรือที่มีน้ำหนัก 5 ตันขึ้นไป แพ หรือช้าง ม้า วัว ควาย ที่นำมาใช้เป็นพาหนะอีกด้วยก็ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เช่นกัน ถ้าไม่กระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งดังที่กล่าวมานั้น นิติกรรมการซื้อขายดังกล่าวก็จะตกเป็นโมฆะในทันที และไม่สามารถนำมาฟ้องร้องบังคับคดีได้ จะเห็นได้ว่าการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงมีความสำคัญเป็นอย่างมาก

          โดยการทำเป็นหนังสือนั้นก็คือ การทำหลักฐานการซื้อขายเป็นเอกสารมีลายมือชื่อของผู้ซื้อและผู้ขาย อย่างเช่น สัญญาซื้อขายบ้าน เป็นต้น เมื่อมีหนังสือที่เป็นหลักฐานในการซื้อขายแล้วก็จะต้องนำหนังสือดังกล่าวพร้อมกับผู้ซื้อและผู้ขายหรือผู้รับมอบอำนาจจากผู้ซื้อและผู้ขายไปจดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (สำนักงานที่ดิน) เมื่อจดทะเบียนและชำระค่าธรรมเนียมต่างๆจนครบถ้วน การซื้อขายก็จะมีผลสมบูรณ์สามารถบังคับใช้กันได้ตามกฎหมาย

           ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 บัญญัติว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1476/2561

          ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่โจทก์ซื้อมาจากพระภิกษุ ป. และเข้าครอบครองทำประโยชน์ หาใช่เป็นการครอบครองที่ดินผิดแปลง แม้การให้ที่ดินพิพาทระหว่าง ส. กับพระภิกษุ ป. ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525 แต่เมื่อ ส. สละการครอบครองและโอนการครอบครอง โดยส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่พระภิกษุ ป. การครอบครองของ ส. ย่อมสิ้นสุดลง พระภิกษุ ป. ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367, 1377 และ 1378 และแม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างพระภิกษุ ป. กับโจทก์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่เมื่อพระภิกษุ ป. ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โดยสละการครอบครองและส่งมอบที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท ค. ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ส. จึงไม่มีสิทธิจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทซึ่งไม่ใช่มรดกของ ส. ให้แก่ ป. ป. ย่อมไม่ได้สิทธิครอบครอง ส่วนจำเลยที่ 1 มีชื่อเป็นผู้ถือสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท แต่ไม่ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ตามความจริง จึงไม่ใช่เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง และไม่มีสิทธิขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 แม้การขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ก็ไม่ทำให้จำเลยที่ 2 ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท การที่ศาลพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสอง จึงไม่เป็นการพิพากษาเกินคำฟ้อง

ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

รับว่าความทุกคดี ทั่วราชอาณาจักรไทย

Facebook Fan Page :: ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

เปิดทำการ :: วันจันทร์ – วันเสาร์

เวลาทำการ :: 09:00 - 18:00 น.

เบอร์ติดต่อ (โทรเวลาทำการ) :: 095-453-4145