ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เกินกว่า 3 ปี ต้องจดทะเบียนหรือไม่ -ทนายนิธิพล

               เมื่อผู้ให้เช่ามีการกำหนดในสัญญาเช่า ระบุระยะเวลาให้เช่าเกินกว่า 3 ปี ขึ้นไป ต้องมีการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน

               หากผู้ให้เช่ากำหนดเวลาเช่าในสัญญาเกินกว่า 3 ปี ขึ้นไป แล้วไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของรัฐ การเช่าดังกล่าวจะมีผลแค่เพียง 3 ปี เท่านั้น ระยะเวลาที่เกินกว่า 3 ปี จะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับกันได้ ตัวอย่างเช่น ผู้ให้เช่ากำหนดระยะให้เช่าตึกแถว เป็นเวลา 10 ปี ในสัญญาเช่า เมื่อเข้าปีที่ 5 ผู้ให้เช่าขอบอกเลิกสัญญาและให้ผู้เช่าย้ายออกจากตึกแถวดังกล่าว เมื่อไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน แม้จะกำหนดระยะเวลาการเช่า 10 ปี ก็ตาม ก็บังคับใช้ได้แค่เพียง 3 ปี เท่านั้น ผู้เช่าจึงไม่สามารถฟ้องร้องบังคับแก่ผู้ให้เช่าเพื่อให้ปฎิบัติตามสัญญาได้

               ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

               ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกา 6451/2538

                โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม 2 แปลง จากจำเลยมีกำหนด 30 ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปี ติดต่อกัน โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้ว ดังนี้ การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปี ไม่ได้

                 ดังนั้นหากมีการกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี หรือทำสัญญาเช่าแยกฉบับละไม่เกิน 3 ปี หลายๆฉบับ ทนายขอแนะนำให้ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามกฎหมายจะดีที่สุด เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดได้ในอนาคต

 

ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

รับว่าความทุกคดี ทั่วราชอาณาจักรไทย

Facebook Fan Page :: ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

เปิดทำการ :: วันจันทร์ – วันเสาร์

เวลาทำการ :: 09:00 - 18:00 น.

เบอร์ติดต่อ (โทรเวลาทำการ) :: 095-453-4145