สร้างบ้านรุกล้ำที่ดินคนอื่นอย่างไรที่ไม่ต้องรื้อถอน

           ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินคนอื่นอย่างไรที่ไม่ต้องรื้อถอน

           ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
           ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้

           1. ความ “สุจริตหรือไม่สุจริต” ต้องพิจารณาในขณะที่สร้างโรงเรือนจนกระทั้งถึงเวลาที่สร้างแล้วเสร็จโดยผู้ปลูกสร้างโรงเรือนจะต้องไม่รู้ว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น

           - การสร้างโรงเรือนโดยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่ได้ตรวจสอบแนวเขตของที่ดินที่ติดกับผู้อื่นและปลอมหนังสือยินยอมให้ก่อสร้าง เป็นการปลูกสร้างโรงเรือนโดยไม่สุจริต ผู้สร้างจะต้องทำการรื้อถอนและทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเองทั้งสิ้น

           - การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นต้องเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเองหรือเป็นที่ดินของผู้อื่นซึ่งตนมีสิทธิสร้างโรงเรือนที่รุกล้ำนั้น ถือว่าเป็นการสร้างโดยสุจริต แต่ถ้ารู้ว่าไม่ใช่ที่ดินของตนเองหรือที่ดินของบุคคลที่ตนไม่มีสิทธิสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินนั้น เป็นการสร้างโดยไม่สุจริต (ฎ.2435/2523)

           2. เจ้าของที่ดินที่ถูกโรงเรือนรุกล้ำซื้อที่ดินมาจากการขายทอดตลาดต่อมามีมีการรังวัดแบ่งแยกที่ดินกันแล้วจึงทราบว่าโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ของผู้อื่น เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำไม่มีอำนาจฟ้องให้รื้อถอน แต่มีสิทธิเรียกเงินค่าใช้ส่วนแดนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม (ฎ.1511/2542)

           3. โรงเรือน หมายถึง บ้านที่อยู่อาศัย หรือ ส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือน ย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 เช่น กันสาดคอนกรีตของบ้าน (ฎ.9517/2539) ครัว (ฎ.674/2515) ส่วนที่ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 เช่น โรงรถ ท่อน้ำประปา แท้งก์น้ำ รั้วบ้าน ถังส้วมซีเมนต์ แม้สร้างโดยสุจริตก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 จะต้องรื้อถอนออกไปและทำที่ดินตามเดิมและผู้สร้างต้องออกค่าใช้จ่ายเอง

           4. บุคคลที่จะได้รับความคุ้มครอง ต้องเป็นเจ้าของโรงเรือนที่ปลูกรุกล้ำ การปลูกโรงเรือนที่รุกล้ำจะต้องรุกล้ำเข้าไปในที่ของผู้อื่นเป็นส่วนน้อยของโรงเรือน โดยส่วนใหญ่ของโรงเรือนจะต้องอยู่ในดินของเจ้าของโรงเรือน จึงจะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 เช่น โรงเรือนรุกล้ำเข้าไปกึ่งหนึ่งจะไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312

            ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา

            คำพิพากษาฎีกาที่ 3680/2528 บุคคลที่สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 จะต้องเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นและส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็นส่วนน้อย ส่วนที่อยู่ในที่ดินที่ตนมีสิทธิสร้างต้องเป็นส่วนใหญ่ มิฉะนั้นจะเรียกว่าสร้างโรงเรือนรุกล้ำไม่ได้ ตามฟ้องอ้างว่าโจทก์ปลูกสร้างโรงเรือนของผู้อื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยที่ 1 และบรรยายฟ้องต่อไปว่าโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นเนื้อที่ประมาณ 12 ตารางวา ประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือนแสดงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำ ทั้งส่วนที่รุกล้ำนั้นมิใช่ส่วนน้อยอันจะเรียกว่ารุกล้ำตามมาตรา 1312 ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312

             คำพิพากษาฎีกาที่ 904/2517 ที่ดินและอาคารของโจทก์และของจำเลยร่วมอยู่ติดกันโดยต่างรับซื้อมาจากบุคคลอื่นกันสาดของอาคารที่จำเลยร่วมซื้อได้รุกล้ำที่ดินที่โจทก์ซื้ออยู่ก่อนแล้ว ต่อมาจำเลยร่วมได้สร้างห้องน้ำบนกันสาดนั้น อันเป็นการใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะที่กันสาดรุกล้ำเข้าไปนั้นสืบต่อจากเจ้าของเดิมโดยจำเลยร่วมมิได้ขออนุญาตต่อผู้ใด ถือได้ว่าจำเลยร่วมได้สร้างห้องน้ำขึ้นโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 และข้อเท็จจริงก็ฟังได้ว่าจำเลยร่วมใช้สิทธิโดยอำนาจปรปักษ์เกินกว่า 10 ปีแล้วกันสาดและห้องน้ำเหนือที่ดินของโจทก์ย่อมตกอยู่ในภารจำยอม โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขอให้จำเลยรื้อห้องน้ำบนกันสาดนั้น

             คำพิพากษาฎีกาที่ 3713/2534 จำเลยทั้งสามซื้อตึกแถว พร้อมระเบียงพิพาทที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่ก่อนแล้ว โดยไม่ปรากฏว่าระเบียงได้สร้างรุกล้ำโดยไม่สุจริต ต้องถือว่าจำเลยเป็นผู้สืบสิทธิของผู้สร้างระเบียงพิพาทรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริต โจทก์จึงมีสิทธิเพียงแต่จะได้ค่าใช้ที่ดินและยังมีหน้าที่จดทะเบียนภาระจำยอมให้จำเลยทั้งสามด้วย ตามมาตรา 1312 วรรคแรก แต่โจทก์มิได้ขอให้บังคับจำเลยใช้เงินเป็นค่าใช้ที่ดินของโจทก์ ศาลจึงไม่อาจบังคับให้จำเลยใช้เงินดังกล่าวได้

             คำพิพากษาฎีกาที่ 545/2530 (ประชุมใหญ่) การที่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งปลูกบ้านในที่ดินมรดกในฐานะเป็นเจ้าของรวมก่อนที่จะมีการแบ่งแยกนั้น เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เหตุที่บ้านของจำเลยบางส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ 5 ตารางวาเนื่องจากการแบ่งแยกโฉนดระหว่างทายาทในภายหลัง กรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 4 บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับแก่คดีนี้คือ มาตรา 1312 วรรคแรกซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำโจทก์จะขอให้จำเลยรื้อบ้านส่วนรุกล้ำที่ดิน ของโจทก์ออกไปไม่ได้

ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

แฟนเพจ FB : ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

โทร : 095-453-4145 เวลาติดต่อจันทร์-เสาร์ 10.00น – 18.00น