อยู่ที่ดินคนอื่นมาเกินกว่า 10 ปี ก็ใช่ว่าจะได้ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์เสมอไป

       อยู่ที่ดินคนอื่นมาเกินกว่า 10 ปี ก็ใช่ว่าจะได้ที่ดินของเขาเสมอไป

       การอยู่ในที่ดินของผู้อื่นนั้น ตามกฎหมายการจะได้ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ จะต้องอยู่โดยสงบและเปิดเผย มีเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้ามีหลักฐานพิสูจน์ได้ว่ามีพฤติการณ์เช่นว่านั้น ก็มีสิทธิร้องขอต่อศาลขอให้ศาลมีคำสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวได้ ซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

       มาตรา 1382 บัญญัติว่า “บุคคลใดครอบครอง ทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคล นั้นได้กรรมสิทธิ์”

        แต่การที่อยู่ในที่ดินคนอื่นมาเกินกว่า 10 ปี ก็ใช่ว่าจะได้ที่ดินของเขาเสมอไป โดยมีปัจจัยต่างๆดังต่อไปนี้

        · อยู่อาศัยในที่ดินคนอื่น โดยเจ้าของที่ดินหรือตัวแทนของเจ้าของที่ดินนั้นยินยอมให้อยู่อาศัย ไม่ว่าจะอยู่ด้วย สัญญาเช่า หรือทางเจ้าของหรือตัวแทนให้สิทธิอยู่อาศัยโดยไม่ได้คิดค่าเช่า กรณีแบบนี้ถึงแม้จะอยู่มากี่ปีก็ตาม ก็จะไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้

        · อยู่อาศัยในที่ดินของคนอื่น แต่ระหว่างที่อยู่อาศํย และยังไม่ครบ 10 ปี เจ้าของที่ดินหรือตัวแทนได้มาแจ้งให้ออกจากที่ดินหรือไปดำเนินการแจ้งความบุกรุกหรือฟ้องขับไล่เรียบร้อยแล้ว แม้ภายหลังจะอยู่อาศัยในที่ดินมาเกินกว่า 10 ปี แล้วก็ตาม กรณีแบบนี้ก็จะไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้เช่นเดียวกัน เพราะถือว่าถูกโต้แย้งสิทธิเรียบร้อยแล้ว และไม่ถือว่าอยู่โดยสงบ

        · อยู่อาศัยในที่ดินของคนอื่นโดยไม่ได้เปิดเผยว่าเป็นเจ้าของที่ดินต่อบุคคลในระแวงใกล้เคียงให้ทราบ ซึ่งในส่วนนี้หากมีการเปิดเผย เมื่อจะต้องร้องต่อศาลโดยขอครอบครองปรปักษ์และศาลนัดไต่สวนคำร้องก็จะต้องนำพยานบุคคลซึ่งก็คือบุคคลที่อยู่อาศัยบริเวณใกล้เคียงมาเบิกความต่อศาลด้วย เพื่อแสดงให้ศาลเห็นว่ามีการครอบครองโดยเปิดเผยหรือไม่อย่างไร แต่หากไม่ได้อยู่มาโดยเปิดเผย ย่อมไม่สามารถจะมีพยานมาเบิกความต่อศาลได้ หรือถึงแม้จะมีพยาน ก็จะเป็นการเบิกความเท็จต่อศาล ซึ่งพยานดังกล่าวก็เสี่ยงที่จะถูกดำเนินคดีข้อหาเบิกความเท็จในภายหลังได้

       · อยู่อาศัยในที่ดินของผู้อื่น โดยสงบ เปิดเผย โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ มาเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่ไม่ได้มีการไปร้องขอครอบครองปรปักษ์ต่อศาล จนเจ้าของที่ดินได้ขายที่ดินดังกล่าวไปให้แก่บุคคลอื่นแล้ว ซึ่งผู้ซื้อซื้อที่ดินด้วยความสุจริตและเสียค่าตอบแทน การนับระยะเวลา 10 ปี จึงต้องเริ่มนับใหม่ นับแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของคนใหม่ และหากเจ้าของที่ดินคนใหม่มาโต้แย้งสิทธิ์ โดยการมาแจ้งให้ออก หรือฟ้องขับไล่เรียบร้อยแล้ว ก็ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิ์ เมื่ออยู่อาศัยยังไม่ครบ 10 ปี ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

       · อยู่อาศัยในที่ดินของผู้อื่น โดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ มาเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่ไม่ได้มีการไปร้องขอครอบครองปรปักษ์ต่อศาล จนเจ้าของที่ดินถูกยึดที่ดินดังกล่าวขายทอดตลาดชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ซึ่งผู้ซื้อที่ดินเมื่อซื้อที่ดินโดยการประมูลซื้อทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้ว การนับระยะเวลา 10 ปี จึงต้องเริ่มนับใหม่ นับแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของคนใหม่ และหากเจ้าของที่ดินคนใหม่มาโต้แย้งสิทธิ์ โดยการมาแจ้งให้ออก หรือฟ้องขับไล่เรียบร้อยแล้ว ก็ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิ์ เมื่ออยู่อาศัยยังไม่ครบ 10 ปี ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

        คำพิพากษาฎีกา 3150/2565 แม้ผู้ร้องครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแล้ว ก็ไม่ทำให้สิทธิของผู้คัดค้านในที่ดินพิพาทที่ซื้อได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำสั่งของศาลโดยสุจริตเสียไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๐ ทั้งการครอบครองปรปักษ์ซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของผู้ร้องยังไม่ได้จดทะเบียน จึงยกขึ้นต่อสู้ผู้คัดค้านผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง หากผู้ร้องจะอ้างสิทธิในการครอบครองปรปักษ์ต่อไป ต้องเริ่มต้นใหม่นับแต่วันที่ผู้คัดค้านจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทวันที่ 15 มกราคม 2551 จนครบ 10 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยทั้งนี้ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดเวลาดังกล่าวด้วย หลังจากผู้คัดค้านจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทที่ซื้อได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำสั่งศาลแล้วผู้คัดค้านขอให้ศาลออกคำบังคับให้ผู้อยู่อาศัยซึ่งรวมถึงผู้ร้องออกไปจากที่ดินพิพาทและนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปปิดประกาศขับไล่ผู้อยู่อาศัยรวมถึงผู้ร้องให้ออกไปจากที่ดิน ซึ่งถือได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิในการครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้อง ซึ่งขณะนั้นผู้ร้องอ้างว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท ทั้งในวันที่เจ้าพนักงานบังคับคดีไปปิดประกาศขับไล่มีผู้อยู่อาศัยออกมาขัดขวางจำนวนมาก เชื่อว่าผู้ร้องได้รู้ถึงการปิดประกาศขับไล่ของเจ้าพนักงานบังคับแล้ว  

ทนายนิธิพล ที่ปรึกษากฎหมายด้านกฎหมาย

แฟนเพจ : ทนายนิธิพล ที่ปรึกษากฎหมายด้านกฎหมาย

โทร : 095-453-4145 เวลาติดต่อจันทร์-เสาร์ 10.00น – 18.00น