การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน - ทนายนิธิพล

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน

          ในเรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านนั้น ในปัจจุบันนี้มีความสำคัญมาก เนื่องจากนิติบุคคลหมู่บ้านทำหน้าที่บริหารและจัดระเบียบหมู่บ้าน ซึ่งก็คือมีอำนาจในการออกข้อกำหนด กฎกติกา ระเบียบบังคับในการอยู่อาศัยร่วมกันในหมู่บ้าน โดยผ่านการพิจารณาและความเห็นชอบของสมาชิกส่วนใหญ่ในหมู่บ้านจัดสรร และผู้อยู่อาศัยต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดนั้น และเหตุผลสำคัญที่ไม่ควรละเลยเรื่องเกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านก็เพราะเป็นสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยของคนในปัจจุบันเป็นส่วนใหญ่

           ทั้งนี้ในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน จะมีบุคคลที่เกี่ยวข้องอยู่ 3 ฝ่าย คือ 1. ผู้จัดสรรที่ดิน 2. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร 3. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ขั้นตอนในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน

          ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 70 วรรคสี่ กำหนดว่าอำนาจหน้าที่ในส่วนของผู้ซื้อนั้นกำหนดว่า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ อาจยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยดำเนินการดังนี้

             1.) จัดให้มีการประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรพร้อมด้วยข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร  มติดังกล่าวต้องมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตลงคะแนนเสียงให้จัดตั้ง และในการลงคะแนนเสียง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่ละแปลงมีเสียงเท่ากับหนึ่งคะแนนเสียง

             2.) จัดทำข้อบังคับที่มีรายการตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ว่าด้วยการจัดตั้งการบริหาร การควบคุม และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีมติให้ความเห็นชอบในที่ประชุมด้วย

             3.) จัดทำรายงานการประชุมทุกครั้งที่มีการประชุม

             4.) ตัวแทนผู้ได้รับแต่งตั้ง ยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมด้วยเอกสารหลักฐาน ดังนี้

                - รายงานการประชุมของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ) ที่มีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เห็นชอบข้อบังคับและแต่งตั้งตัวแทนในการยื่นคำขอจดทะเบียน

                - สำเนาข้อบังคับ เช่น ชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร, วัตถุประสงค์, ที่ตั้งสำนักงาน, ข้อกำหนดเกี่ยวกับจำนวนกรรมการ การเลือกตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การเริ่มดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่ง และการประชุมของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรซึ่งต้องประชุมอย่างน้อยปีละสองครั้ง, ข้อกำหนดเกี่ยวกับการดำเนินงาน การบัญชี และการเงิน, ข้อกำหนดเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิก, ข้อกำหนดเกี่ยวกับการประชุมใหญ่, ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ, ข้อกำหนดเกี่ยวกับการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

              5.) เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายจะเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทันที กรณีที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อ หรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และให้แสดงหนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ผลของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน

             1.) ผู้จัดสรรที่ดิน

                – พ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคโดยต้องมีการโอนทรัพย์สินและส่งมอบเงินบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรต้องรับผิดชอบแล้ว

                – เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในส่วนที่ดินที่ยังไม่จำหน่าย

              2.) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (ลูกบ้านหมู่บ้านจัดสรร) ทั้งในส่วนที่ลงคะแนนเสียงเห็นชอบและไม่เห็นชอบให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

              3.) นิติบุคคลหมู่บ้าน

                – มีฐานะเป็นนิติบุคคล

                – มีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมาย ตามข้อบังคับ โดยอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่สมาชิก

                – คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการที่เกี่ยวกับบุคคลภายนอก

อำนาจและหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้าน

             1.) จัดการและดูแลบำรุงรักษาทรัพย์สินที่รับโอนจากผู้จัดสรรที่ดิน

             2.) กำหนดระเบียบการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค การอยู่อาศัยและการจราจร

             3.) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่าย

             4.) เป็นโจทก์แทนสมาชิก (ตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป)

             5.) จัดให้มีบริการสาธารณะ

             6.) สามารถดำเนินการอื่นตามกฎหมาย

คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยว

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3209/2559 คดีนี้โจทก์ทั้งสิบเอ็ดฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ร่วมกันทำรายงานการประชุมใหญ่สมาชิกของโครงการหมู่บ้านจัดสรรทั้งสี่โครงการเมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2548 อันเป็นเท็จ เพื่อดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทั้งสี่แห่งจึงเป็นโมฆะ ทำให้การจัดประชุมใหญ่ควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทั้งสี่แห่งเข้าด้วยกันเป็นจำเลยที่ 4 เมื่อวันที่ 8 มกราคม 2549 ย่อมตกเป็นโมฆะไปด้วยที่โจทก์ทั้งสิบเอ็ดฟ้องขอเพิกถอนรายงานการประชุมใหญ่สมาชิกทั้งสองครั้งดังกล่าว จึงมิใช่เป็นการฟ้องขอเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่บริษัทอันผิดระเบียบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1195 และมิใช่การประชุมใหญ่ตามความหมายของกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 ข้อ 15 โจทก์ทั้งสิบเอ็ดจึงไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1195 และข้อบังคับของจำเลยที่ 4 ข้อ 55 ที่ต้องฟ้องขอให้เพิกถอนมติในการประชุมที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย กฎระเบียบ ข้อบังคับ ภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติแต่ละครั้งและก็มิใช่เป็นกรณีที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นฝ่ายฟ้องคดีแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป ตามข้อบังคับของจำเลยที่ 4 ข้อ 5.4 ที่ต้องมีมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกโครงการหมู่บ้านจัดสรรอนุญาตให้ฟ้องคดี โจทก์ทั้งสิบเอ็ดจึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสี่

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่8054/2559 เมื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดตั้งขึ้นแล้ว ย่อมมีอำนาจหน้าที่จัดการและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้ และมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคจากสมาชิก จำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดการและบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคจากสมาชิกของจำเลย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเป็นสมาชิกของจำเลย มีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินที่ตนซื้อแก่จำเลย ตามความในมาตรา 49 แห่ง พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ส่วนการที่ผู้จัดสรรที่ดินยังไม่จดทะเบียนโอนที่ดินและทรัพย์สินอื่นอันเป็นสาธารณูปโภคแก่จำเลยนั้น เป็นคนละกรณีที่โจทก์ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อปฏิเสธหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคแก่จำเลย

ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

รับว่าความทุกคดี ทั่วราชอาณาจักรไทย

Facebook Fan Page :: ทนายนิธิพล ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

เปิดทำการ :: วันจันทร์ – วันเสาร์

เวลาทำการ :: 09:00 - 18:00 น.

เบอร์ติดต่อ (โทรเวลาทำการ) :: 095-453-4145